Le calcul de la rentabilité locative

Le calcul de la rentabilité locative est essentiel pour tout investissement immobilier.

C’est le critère principal qui va permettre de guider le choix de l’investisseur.

Bien sûr, un achat immobilier locatif se fait en fonction d’autres éléments : localisation, plus-values potentielle, prix au m2, marché locatif, facilité d’encaissement des loyers …

Cependant, ce calcul permettra de comparer, objectivement, la rentabilité de plusieurs biens immobiliers destinés à la location.

Le calcul de la rentabilité locative se fait en deux temps :

  1. D’abord, on calcule la rentabilité locative brute.
  2. Puis, on calcule la rentabilité locative nette.

Comment calculer la rentabilité locative brute ?

Pour calculer la rentabilité locative brute d’un investissement immobilier, il va falloir procéder en 3 étapes :

  1. Dans un premier temps, vous allez additionner tous les loyers encaissés sur 12 mois. Pour que le calcul de cette rentabilité brute soit précis, il faut prendre en compte le loyer hors charges.
  2. Vous allez multiplier ces loyers par 100.
  3. Vous allez diviser ces loyers par le coût total de l’investissement locatif. Pour calculer ce coût, vous allez prendre le prix d’achat du bien immobilier et vous allez ajouter tous les frais d’acquisition (notaires, frais d’agence, honoraires divers …).

Exemple de calcul de rentabilité locative brute :

Imaginons que votre bail mentionne un loyer mensuel hors charges de 833,33 €uros.
Si ce loyer a été encaissé sur les 12 mois, le total annuel des loyers hors charges est de 10.000 €uros.
Supposons que le bien a été acheté 100.000 €uros, frais d’actes notariés compris.
Dans ce cas, la rentabilité brute locative de ce bien est de 10% : (10.000 * 100) / 100.000.

Comment calculer la rentabilité locative nette ?

Pour calculer la rentabilité locative nette, vous allez procéder en 5 étapes :

  1. D’abord, vous allez additionner toutes les charges payées par le propriétaire et non remboursées par le locataire durant l’année. Parmi ces charges, on peut citer les frais d’entretien et de réparations, l’assurance, la taxe foncière, les charges de copropriété, les honoraires de comptabilité …
  2. Ensuite, il faut additionner le supplément d’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux générés par ces revenus locatifs.
  3. Puis, il faut multiplier ces charges par 100.
  4. Après, il faut diviser ce résultat par le coût de l’investissement (voir 3 du calcul de rentabilité locative brute).
  5. Enfin, il faut soustraire le taux obtenu au taux de rentabilité locative brute pour obtenir le taux de rentabilité nette.

Exemple de calcul de rentabilité locative nette :

Reprenons notre exemple ci-dessus et imaginons que le total des charges annuelles est de 3.000 €uros.
Imaginons que le supplément d’impôt sur le revenu imputable à ces revenus fonciers est de 1000 €.
Dans ce cas, le total des charges induites par les revenus locatifs est de 4.000 €uros : 3.000 + 1.000.
Le taux de ces charges par rapport à l’investissement immobilier est de 4 % : (4.000 * 100) / 100.000.
Dans ce cas, la rentabilité locative nette de ce bien est de 6% : 10% – 4%.

Ce calcul n’est pas le seul critère à prendre en compte lorsque l’on investit dans de l’immobilier locatif. Cependant, il doit vous permettre de valider une rentabilité minimale.

En général, les professionnels de l’immobilier dégagent une rentabilité nette locative de 5 à 10 %. En dessous de 5%, la rentabilité locative de votre projet est insuffisante. Au dessus de 10%, cette rentabilité est suspecte …

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